Dans le domaine de l’immobilier, la question de louer un bien meublé ou vide est une décision cruciale pour les propriétaires. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients. Le choix dépend souvent de divers facteurs tels que la situation financière, les besoins spécifiques et les réglementations locales.

Dans cet article, nous allons explorer en profondeur les différences entre la location meublée et la location vide. Ainsi que les implications juridiques, financières et pratiques de chaque option. Nous examinerons les avantages et les inconvénients de chacune, afin d’aider les propriétaires à prendre des décisions éclairées.

La location meublée

La location meublée constitue une modalité spécifique de location immobilière où le logement est équipé de tous les mobiliers et équipements nécessaires pour permettre au locataire de résider, y compris pour dormir, manger et vivre. Généralement les logements meublés sont de taille modeste (chambres, des studios ou des appartements de type T1 voire T2).

Les meubles obligatoires en location meublée

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé l’Etat français a mis au point une liste de meubles et d’équipements obligatoires. Le logement doit comporter au minimum les éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-onde
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table
• Sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai et serpillière…).

Les logements qui ne comportent pas au minimum ces éléments, sont des logements vides.

Les types de location meublée

En matière de location meublée, il existe plusieurs types de contrats qui encadrent les relations entre le propriétaire et le locataire. Le contrat de location meublée peut prendre la forme de :

• Bail d’habitation classique :  Ce contrat est établi pour une durée initiale de 12 mois, renouvelable tacitement. Si le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois, avec la possibilité de prolonger ensuite le bail pour 12 mois, sous réserve de l’accord du propriétaire. Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer (hors charges). Le locataire peut résilier le contrat à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

• Bail mobilité : Il cible les locataires en situation de mobilité, tels que les étudiants, stagiaires, professionnels en mission ou en formation, nécessitant un logement pour une durée temporaire entre 1 et 10 mois. Dans le cadre de ce contrat, le propriétaire bailleur n’a pas le droit de demander de dépôt de garantie au locataire. Par ailleurs, le locataire conserve le droit de résilier le contrat à tout moment, moyennant un préavis.

• Bail de location meublée saisonnier : en ce qui concerne les meublés de tourisme, la durée de location est limitée à 90 jours maximum. Les termes du contrat sont soumis à la réglementation du Code du tourisme. Avant de débuter l’activité, une déclaration doit être effectuée à la mairie compétente.

Statut loueur meublé non professionnel

Le statut LMNP est une option attrayante pour les propriétaires investissant dans la location meublée. Il est destiné aux propriétaires percevant des revenus locatifs sans en faire leur activité principale. Pour obtenir le statut de LMNP, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

• Ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs annuels,
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.

Ce statut offre ainsi une fiscalité avantageuse et constitue une option intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier.    

La location vide

La location vide, souvent désignée sous le terme de location nue, concerne la mise en location d’un logement dépourvu de meuble et d’équipement. Les locataires concluent un bail de 3 ans renouvellable. Un dépôt de garantie est demandé au locataire d’un montant maximum d’un mois du montant du loyer hors charges. Le locataire peut à tout moment quitter le logement sous réserve d’un préavis dont le délai dépend de la zone du logement et de la situation du locataire. Ce délai varie d’un à trois mois. Le loyer est fixé par le propriétaire mais attention dans certaines zones les loyers sont réglementés par l’encadrement des loyers. De plus, le propriétaire bailleur est tenu de fournir un logement décent, conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur.  

Location meublée ou vide : laquelle choisir ?

En réalité, le choix dépend de vos critères prioritaires, mais en comparant les deux options, vous pourrez plus aisément prendre une décision.

Location meublée : les avantages et inconvénients

Avantages de la location meublée

• Possibilité de fixer un loyer plus élevé en raison des prestations supplémentaires offertes.
• Facilité d’emménagement pour le locataire, qui trouve un logement déjà équipé et évite ainsi les frais de déménagement.
• Dans les zones tendues, les plafonds de loyers pour les meublés sont souvent plus élevés que pour les logements vides, ce qui peut constituer un avantage concurrentiel.
• Souplesse accrue du bail meublé, avec une durée d’un an renouvelable.
• Avantages fiscaux intéressants, notamment avec le régime d’imposition réel comme le régime du LMNP.

Inconvénients de la location meublée

• Rotation plus fréquente des locataires en raison de la durée de contrat plus courte, ce qui peut augmenter le risque de vacance locative, surtout dans les zones moins demandées.
• Nécessité d’entretenir et de renouveler régulièrement le mobilier et les équipements, ce qui implique des coûts supplémentaires pour le propriétaire et peut impacter la rentabilité de l’investissement initial.

Location vide : les avantages et les inconvénients

Avantages de la location vide

• Réduction de la rotation des locataires grâce à des baux plus longs et moins flexibles.
• Diminution des périodes de vacance locative entre deux locataires.
• Investissement initial limité au coût du bien immobilier et processus de location simplifié, le propriétaire étant exempté de l’installation de meubles dans le logement.
• Moins de travaux de maintenance requis, car aucune réparation ou entretien des meubles n’est nécessaire.
• Procédure d’état des lieux plus simple.

Inconvénients de la location vide

• Loyer généralement inférieur à celui des locations meublées.
• Bail de location moins flexible, avec impossibilité de résilier le contrat avant la fin de la période convenue, ce qui expose le propriétaire à des risques en cas de défaut de paiement du locataire.
• Préavis de six mois à accorder au locataire en cas de décision de vente ou de reprise du logement à titre personnel par le propriétaire.
• Fiscalité lourde (imposition bareme IR + CSG/CRDS)

Conclusion

Le choix entre la location meublée et la location vide dépendra essentiellement des besoins spécifiques du propriétaire. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients, qu’il est important de prendre en compte avant de s’engager dans un bail. La location meublée offre souvent une plus grande flexibilité et une rentabilité potentielle plus élevée, tandis que la location vide peut offrir une stabilité à long terme et une simplicité administrative accrue. Quel que soit votre choix, il est crucial de bien comprendre les implications juridiques, financières et pratiques de chaque option afin de prendre une décision éclairée et adaptée à vos besoins spécifiques en matière de location immobilière. En analysant attentivement les avantages et les inconvénients de chaque type de location, vous pourrez choisir celui qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre situation personnelle.